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    营改增过渡期,房地产老项目咋计税最省钱?

    营改增后,房企整体税负率与净利率是升还是降?老项目到底是选择简易征收还是一般计税最为有利?要回答这个问题,接下来我们先就营改增对整体税负与净利润影响进行测算分析,然后再根据上述方法对处于过渡期的项目进行计税方法的选择。


    1

    整体税负、净利润影响分析

    为分析营改增对房企整体税负与净利润的影响,我们需要分析影响税负与利润的主要因素,主要包括毛利水平、进项税额高低、土地成本占比、土地增值税计算基数(是用不含税收入与成本还是用含税收入与成本)、利息是否据实扣除5个主要因素。为进行具体测算以对比分析,我们设计了一个模型,如下表所示,这是含税毛利率为60%时,不同计税方法之下流转税、土地增值税、所得税与净利润的对比分析。



    上述这个模型是综合了多种因素的分析:


    首先,土地增值税计算考虑到收入与成本取值的不同,用含税收入与成本还是用不含税收入与成本。


    其次,要考虑费用取值的不同,在利息据实扣除情况下,假设费用额为成本(不含利息)的5%+资本化利息,否则假设费用额为成本(不含利息)的10%。不同的取值方法对对最终税负与利润有直接影响,所以模型将这些因素区分来分析。


    接下来为便于大家理解并且实际应用,我们分成两步进行详细分析:

    第一步:增值税测算


    假设:


    1)土地成本占比为40%;

    2)资本化利息为含税收入的6%;(无可扣除进项)

    3)成本进项中11%税率的占80%,17%税率的占20%,费用占比为含税收入的6%,并且其中50%可以取得可抵扣进项,并假设进项税率为6%;

    4)收入端与成本端的收付款金额保持不变。


    第二步:整体税负及利润测算


    下表为在上述假设条件下,含税毛利率为60%、55%、48%、40%、30%五种情况下,流转税税负率、整体税负率与净利润率之间的对比。



    从上表可以得出几个重要结论:


    (1)含税毛利率大于40%的老项目,建议都选择简易征收模式,仅有当以含税收入与成本计算土地增值税且利息据能实扣除的情况之下,才考虑采用一般计税法。


    当含税毛利率为40%时,增值税体系的上述五种计税模式净利率全面优于营业税模式下的净利率,但一般计税法模式下只有以含税收入与成本计算土地增值税且利息能据实扣除的情况之下,其净利润率才高于简易征收模式的净利润率,为17.38%。


    因此,在上述假设条件之下,含税毛利率大于40%的老项目,建议都选择简易征收模式,流转税税负率与整体税负率都是最低的,净利润率是最高的。仅有当以含税收入与成本计算土地增值税且利息据能实扣除的情况之下,才考虑采用一般计税法。


    (2)含税毛利率为30%或以下时,只要不是以不含税收入成本计算土地增值税且利息也不能据实扣除的情况下建议都可以选择一般计税法。


    当含税毛利率为30%时,并且只有以不含税收入成本计算土地增值税且利息不能据实扣除的情况下净利率才低于简易征收模式,其他三种一般计税模式都优于简易征收模式。


    因此,建议当含税毛利率为30%或以下时,只要不是以不含税收入成本计算土地增值税且利息也不能据实扣除的情况下建议都可以选择一般计税法。(具体实操时,还需要结合建筑成本已支出情况,本例假设建筑成本可100%取得进项。)


    2

    如何快速对老项目

    计税方法选择进行判断

    对于房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目,国家提供了过渡期政策:可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。其中新老项目的界定标准如下文所述:

    《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016430日前的房地产项目;


    《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016430日前的建筑工程项目;

    对于在51日前获取施工证的项目,企业可以选择将其作为老项目,也可以选择作为新项目,通过上述的利润测算可以帮助企业选择一种最优的计税方法,但企业可能面临的难题是项目太多、时间太紧,没有足够的精力进行那么周详的测算,因此,希望能够有一个快速测算的方法,帮助企业快速判断应该选择哪一种计税方法。如下图所示,我们以典型的四类项目为范例进行分析,以便于企业在实操过程中进行快速判断。


    (a)如果项目已经接近尾声,它大部分收入都已经实现,在成本支出方面都已经接近完结,那么我们建议优先考虑将其定义为老项目。


    首先,它在证件上一定是已经吻合政策的需要;其次,将营业税转换为增值税在管理上需要作出较大调整,所以其中会带来较大的管理成本;因此,建议将项目定义为征收方法会更为有效一点;


    (b)如果项目处在中段,项目大部分收入都已经实现,在成本支出方面还刚刚开始,这种在实务中往往体现为项目形象进度已经达成预售条件,已经完成开盘,大部分房源已经销售的。


    这个时候究竟选择新项目还是老项目,企业需要考虑的是,未来我们的项目的连续开发,如果后续没有项目继续开发,那建议企业选择为简易征收方法;


    (c)如果项目已经完成了基础建设工作,大部分成本支出已经完成,但是项目的收入还仅是实现少部分,此时我们需要考察的是收入和土地的差值,如果(收入-土地)*11%大于收入*4.76%,我们的建议是优先将其选择为简易征收方法;


    (d)如果项目才刚刚开始,无论是成本还是收入都仅完成小部分,我们的建议是:如果可抵扣的成本大于51.95%,我们建议优先考虑将其定位为一般征收方法;如果可抵扣成本(考虑土地抵扣与进项抵扣)小于51.95%,我们建议优先考虑将其定位为一般征收方法;


    当然,实际的情况可能远复杂与上述的四种情况,会有些特殊的情形是无法覆盖的,因此对于企业而言究竟将项目定义为老项目还是新项目,需要做出更为精细化的判断,此时需要企业对项目的整体税负做出全面的评价。


    另外,从上述流转税税负率、毛利率、整体税负率与净利率分析来看,预计在营改增实行后,房地产企业将有如下变化或需要加强的:


    首先,规模房企布局一二线的策略将继续得到加强。由于土地成本可以抵扣,会为布局一线城市等土地成本较高的企业带来更大机会,有可能持续加剧规模房企进一步在一线城市土地市场的竞争。


    第二,早年低价拿地后续缓慢开发的模式将更紧迫。若后续在销售期间土地成本占总收入的比例较低时,可能将为此付出更多的增值税与土地增值税,于是将迫使企业加快开发节奏。


    第三,高端产品及精装修项目将更加盛行。营改增后,建安成本进项税将成为进项税抵扣的主要部分,对于建安成本占比较高的产品及企业更为利好。企业为降低税负,增加盈利空间,将调整产品结构,多业态并行。特别是对于主打住宅产品的企业而言,加大精装修、高档公寓别墅产品在产品线中的比重将成为主要应对方式。


    第四,对企业上下游价值链整合和内部管理要求更高。此次营改增后,在实际经营过程中,企业管控水平对企业业绩影响将更为明显。


    一方面,能否从上游取得足额可抵扣的增值税发票从而进行最大化的进项税抵扣是房地产企业面临的重要课题,这就要求企业在管理特别是采购环节提高内控水平,同时精选供应商;另一方面,增强税负转嫁能力也是房地产企业减轻税负的重要手段,这就要求企业要加强与上下游企业的谈判和议价能力。


    同时,精装修产品、商办地产占比的增长,也将对房企的成本控制和管理提出更高要求。从目前企业管控来看,龙头企业的管理能力和谈判议价空间明显优于中小企业,未来随着对企业精细化管理要求的增加,龙头企业凭借其管理能力将获得更大的优势,行业集中度将进一步提升。


    企业在经营现有开发项目的同时也需要开发新的项目,现阶段土地获取是为了企业更长远的发展,在土地获取阶段,对项目的综合评价是必不可少的,大部分企业针对这个事项,内部一般都已经建立了比较成熟的分析模型和相应的评价标准。


    从现在来看,营改增会对项目的收入,成本两个基本口径都会产生直接的影响,因此某种意义上来说,企业对内部的分析模型要做出相应的调整,同时在评价标准上也要做出适当的修订。




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